Operat szacunkowy do kredytu hipotecznego. Operat szacunkowy do kredytu hipotecznego jest wymagany przez każdy bank – ING, mBank, PKO BP, Credit Agricole, Santander itd. Wycena nieruchomości do kredytu to jeden z ważniejszych dokumentów, jakie musi przedstawić kredytobiorca chcący uzyskać finansowanie zakupu mieszkania lub domu. Operat MTM Digital - PROGRAMY, KSIĄŻKI i CENNIKI DLA BUDOWNICTWAKsiążka Operat Szacunkowy w praktyce Bogusław WieczorekWydanie: październik 2018 r. Książka Operat Szacunkowy w praktyceBogusław WieczorekWydanie: październik 2018 adresowana jest do adeptów oraz doświadczonych rzeczoznawców majątkowych.„Operat szacunkowy w praktyce” składa się z trzech części:- analizy zawartości każdego z elementów operatu szacunkowego,- prezentacji istotnych elementów „analizy i charakterystyki rynku nieruchomości” wraz z przykładami,- zestawienia wybranych problemów interpretacyjnych w praktyce wyceny opracowaniu wykorzystano ponad 30 orzeczeń sądowych, precyzujących zasady jednoznacznego postępowania rzeczoznawcy majątkowego w sytuacjach wywołujących kontrowersje środowiskowe. Książka zawiera zbiór rozwiązań warsztatowych, przydatnych w codziennej praktyce rzeczoznawcy stronoprawa: miękkaRok wydania: 2018Recenzja czytelnika:"książka powinna stać się lekturą każdego szanującego się rzeczoznawcy majątkowego z powodu przekazanej w książce ogromu wiedzy, jej systematyczności, przejrzystości i praktyczności (np. świetne analizy rynku i omówienie poszczególnych podejść w wycenie). Ta pozycja jest dla mnie WIELKĄ pomocą ponieważ po ponad pięciu latach pracy w banku przy weryfikacji operatów dla nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych, sporządzanych dla celów zabezpieczenia wierzytelności przeszedłem właśnie na własną działalność jako rzeczoznawca, w tym jako biegły sądowy." Spis treści:1. Obligatoryjne elementy operatu szacunkowego2. Praktyczne aspekty warsztatu rzeczoznawcy majątkowego w świeĐtle ustawowych wymagań wobec treści operatu Treść poszczególnych rozdziałów operatu Określenie przedmiotu i zakresu Określenie celu Podstawa formalna wyceny nieruchomości oraz źródła danych o Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości w powiązaniu z celem Opis stanu Wskazanie przeznaczenia wycenianej Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny nieruchomości, z praktycznymi Zagadnienia Przykłady analizy i charakterystyki rynku nieruchomościA. Analiza i charakterystyka rynku lokali mieszkalnych w kamienicach międzywojennych (podejście porównawcze)B. Analiza i charakterystyka rynku lokali mieszkalnych w stanie developerskim (podejście porównawcze)C. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości zabudowanych budynkami biurowymi (podejście dochodowe)D. Analiza i charakterystyka rynku budowlanego (podejście kosztowe)E. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości gruntowych, przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne (podejście porównawcze)F. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości zabudowanych budynkami ośrodka wczasowego (podejście dochodowe, metoda zysków)G. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości zabudowanych budynkiem pensjonatu (podejście porównawcze)H. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości wykorzystywanych na cele prowadzenia domów opieki dla osób w podeszłym wieku (podejście dochodowe, metoda zysków)I. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele zalesienia (podejście dochodowe, metoda zysków, technika dyskontowania strumieni dochodów) Wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki Podejście Podejście Podejście Podejście Przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z Przedstawienie toku Przykłady uzasadnienia wyniku wyceny3. Wybrane zagadnienia praktyczne, związane z przygotowaniem operatu Operat szacunkowy a ochrona danych Znaczenie mapy zasadniczej dla potrzeb ustalenia stanu fizycznego nieruchomości - przykład Dostępne źródła danych o powierzchni użytkowej budynku na nieruchomościach Udział w nieruchomości - cena, a wartość rynkowa, Problematyka wyceny nieruchomości zabudowanej budynkiem w budowie dla potrzeb egzekucji Budynek montowany do podłoża śrubami jako część składowa Trend Opłata adiacencka. Wartość rynkowa nieruchomości po Metoda wyceny gminnego ujęcia wody do celów Stan zagospodarowania nieruchomości, a roszczenie o odszkodowanie z tytułu zmiany miejscowego planu zagospodarowania Faktyczny sposób korzystania z nieruchomości w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania Obszary ryzyka związane z kredytowaną Przegląd wybranego orzecznictwa, uchylającego decyzje ministra,wydane na podstawie rekomendacji Komisji Odpowiedzialności Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych4. Kryteria spójności i przejrzystości operatu szacunkowegoSpis aktów prawnych
Pytanie: Pani Magdo, Czy kodeks cywilny zawsze wpisujemy w podstawach prawnych w operacie szacunkowym czy niew jednych operatach szacunkowych jest wpisany, w innych nie i ja już sama nie wiem jak to powinno być prawidłowo. Proszę o odpowiedź. . Odpowiedź (z dnia 7.07.2021 r.) Bar
Zgodnie ustawą z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Wartości odtworzeniowa może stanowić w niektórych przypadkach podstawę do ustalenia wartości ubezpieczenia nieruchomości, a także podstawę do określenia sumy odszkodowania. Może być używana także do ustalania i aktualizacji opłat z tytułu trwałego zarządu takich nieruchomości jak Skarbu państwa przeznaczonych na cele obronności i bezpieczeństwa państwa lub terenów zamkniętych. Zgodnie z rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach. Za koszt odtworzenia części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych.
Z tego artykułu dowiesz się. Operat szacunkowy w przepisach. Technika elementów scalonych w operacie szacunkowym. Szacowanie nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego ma na celu określenie faktycznej wartości wycenianej nieruchomości. Sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy jest dokumentem o wadze urzędowej. Kupno mieszkania, to operacja finansowa, na której możemy bardzo dużo zaoszczędzić. Zwłaszcza wtedy, gdy dodatkowo posiłkujemy się kredytem hipotecznym. Operat ma tu kluczowe znaczenie. Operat, to obok naszej zdolności kredytowej, drugi z najważniejszych czynników wpływających na to, czy dostaniemy kredyt hipoteczny w pożądanej wysokości. A z tym różnie bywa, o czym przekonała się Monika – czytelniczka, której historię dzisiaj przytaczam. Dzisiaj opowiem o tym, dlaczego operat – czyli oficjalna, pełna wycena nieruchomości przygotowywana przez rzeczoznawcę majątkowego – jest mieczem obosiecznym, który może działać na naszą korzyść lub przeciwko nam. Wytłumaczę, jak to się dzieje, że wycena z operatu może odbiegać od realnej wartości mieszkania. Podpowiem, jak mądrze korzystać z operatów i zdradzę także sposób pozwalający poznawać wycenę mieszkań bez konieczności płacenia rzeczoznawcy. Problem Moniki: zbyt niska wycena mieszkania Napisałem, że operat jest mieczem obosiecznym. I tak jak w przypadku każdego oręża, przed pójściem do boju wskazana jest najpierw nauka, jak z niego umiejętnie i mądrze korzystać. A niewiedza w tym przypadku może być bardzo bolesna, o czym przekonała się Monika – Czytelniczka bloga. Poniżej, za jej zgodą, publikuję naszą korespondencję. A w dalszej części artykułu uzupełnię to, co tak ładnie wypunktowała Monika. Hej, Przeglądałam ostatnio całą sekcję poświęconą zakupowi mieszkania. I patrząc z perspektywy osoby, która cały proces ma świeżo za sobą mogę powiedzieć, że brakuje tu jednego (przynajmniej dla mnie) – głębszego spojrzenia na operat szacunkowy. Dlaczego? Ano u mnie miało być gładko i prosto. I było. Szybka decyzja, oczywiście pozytywna, BIK A , zdolność ponad potrzeby, wszystko pięknie, tylko nie byłam świadoma tego, że jak kupuję mieszkanie kompletnie urządzone, to mam mały problem, bo operat jest na wartość nieruchomości, a ta jest dużo niższa niż cena transakcyjna. No i były schody, bo miałam kilka różnych wycen i dużo się przy okazji dowiedziałam. Sporo też na nie wydałam. Gdybym mogła cofnąć czas, to od tego zaczęłabym staranie się o kredyt, ale już ze świadomością, że nie będzie łatwo. Swoją drogą to nie jest tak, jak mi się kiedyś wydawało, że pan i władca rzeczoznawca stwierdza, ile na jego oko warte jest mieszkanie. On musi porównać ceny transakcyjne na rynku, a tak naprawdę nie ma wiedzy, z czego te pozostałe ceny wynikały. Mieszkanie mieszkaniu nierówne. Na to, jak ważny jest operat NIKT nie zwrócił mi uwagi. A to jego wartość wskazuje, ile mam wkładu własnego. Tzn. kupuję mieszkanie za 400 tys. zł, operat mam na 350 tys. zł, środki własne – 100 tys. zł – oznacza to, że nie mam 25% wkładu własnego, tylko 14,3%, bo 50 tys. zł ponad operat to dla banku nie jest wkład własny. Czyli przy takich parametrach czeka mnie jeszcze ubezpieczenie niskiego wkładu własnego! Ja wiem, że może nie jest to powszechny problem przy zakupie mieszkania na kredyt, ale jednak istnieje, szczególnie, jak kupuje się wykończone mieszkanie. Dlatego chyba warto kiedyś o tym wspomnieć. Ja spodziewałabym się problemów ze zdolnością kredytową, a tymczasem wszystko rozbiło się o jakiś tam operat. Swoją drogą to słowo dotychczas kojarzyło mi się tylko z doborem próby (operat losowania). Zobaczcie, co się stało u Moniki: pomimo świetnej zdolności kredytowej, dobrego scoringu w BIK i przekonania o tym, że dysponuje dużym wkładem własnym, została brutalnie uświadomiona, że z perspektywy banku wygląda to inaczej. I dodatkowo musiała ponieść koszty związane z ubezpieczeniem kredytu ze względu na niski wkład własny. Warto przeczytać kolejny mail Moniki, w którym bardzo ładnie opisuje dodatkowe wątki związane z zakupem mieszkania. Hej, Moja specyficzna sytuacja polegała na tym, że kupiłam w pełni świadomie mieszkanie po generalnym remoncie z pełnym wyposażeniem. Mieszkanie w starym budownictwie. Generalny remont przeprowadzono 3 lata temu, nie pod wynajem/sprzedaż, a pod wyrafinowane gusta właścicieli – w dodatku w moim stylu. Wszystko poza murami nowe. W środku nie wygląda na lata ’80. Na dodatek nie miałam się do czego przyczepić. Taka okazja nie trafia się często. Wiedziałam, że w tych blokach mogę kupić mieszkanie tańsze o 1000 zł / m2, ale musiałabym zrobić remont. A remont to studnia bez dna. Początkowo miałam takie plany, bo nie wierzyłam, że znajdę coś, co mi w 100% będzie odpowiadać. Ale po znalezieniu tego mieszkania wiedziałam, że koszty remontu, wyposażenia, czasu, równoczesnego wynajmu innego lokum, użerania się z robotnikami, etc. zdecydowanie przewyższą te 1000 zł / m2. Ale do rzeczy… Dopiero po otrzymaniu pierwszego operatu dowiedziałam się, że wartość mieszkania to tylko wartość nieruchomości. Nawet meble w zabudowie czy gładź na ścianie specjalnie tej wartości nie podnoszą. I na dodatek mało w operacie subiektywnej opinii rzeczoznawcy – musi się odnieść do ostatnich cen transakcyjnych z danej spółdzielni mieszkaniowej bądź sąsiadującej. A nie ukrywajmy, takich mieszkań jak moje nie ma na pęczki. I skąd wiadomo, czy to tańsze było w takim stanie, jak moje? No nie wiadomo. Jednocześnie od każdego doradcy finansowego słyszałam, że jeszcze się z takim obniżeniem ceny transakcyjnej nie spotkał. Za to rzeczoznawcy mówili, że oni nie mogą więcej zrobić, bo ogranicza ich model na wyliczenie wartości nieruchomości. Za to prywatnie uważają, że nawet za dodatkowe 500 zł / m2 to mieszkanie jest warte swojej ceny. Nie wspomnę już o tym, że jeden z banków zasugerował, że chyba mam jakiś interes w kupnie za drogiego mieszkania, a oni mi mogą znaleźć tańsze, nawet podesłali ogłoszenia. To była tragikomedia. Kończąc… chodzi mi o to, że chociaż mało osób kupuje tak wykończone mieszkania, to jednak warto o takiej rzeczy wspomnieć. Przypadek rzadki, a jednak zaskakujący. Naprawdę, spodziewałam się już bardziej obniżenia mojej zdolności kredytowej czy problemów z negocjacją marży. A tu proszę, analiza techniczna… Czytaj także: Kupno mieszkania pod wynajem Skąd bank wie ile warte jest mieszkanie? Mam nadzieję, że po przeczytaniu maila Moniki rozumiecie już, jak duże znaczenie dla banku ma wycena nieruchomości (nie musi to być tylko mieszkanie – to samo dotyczy domów i działek). A jedyną formalną formą wyceny jest właśnie operat szacunkowy (nazywany skrótowo operatem) opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego, którego ekspertyzy akceptowane są przez dany bank. “Rzeczoznawca majątkowy” to zawód regulowany, co oznacza, że osoba, która go wykonuje, musi mieć zdane stosowne egzaminy i formalnie nadane uprawnienia. Aktualna lista rzeczoznawców majątkowych znajduje się na stronie Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju. Standardowo banki, przy przygotowywaniu wycen nieruchomości, posługują się “swoimi” rzeczoznawcami. Oczywiście nie są to rzeczoznawcy bankowi, tylko osoby z uprawnieniami rzeczoznawcy współpracujące z konkretnym bankiem. Pierwsza rzecz, którą warto wiedzieć, to że istnieje możliwość samodzielnego skorzystania z usług rzeczoznawcy. W tym przypadku to my zamawiamy operat, musimy ponieść koszty jego przygotowania, ale jednocześnie dokładnie wiemy, co się w tym operacie znalazło, zanim jeszcze zobaczy go bank. I możemy ewentualnie reagować, zanim będzie za późno! O dodatkowych korzyściach i możliwości współpracy z rzeczoznawcą, piszę w dalszej części artykułu. Jest jednak pewien minus: nie każdy rzeczoznawca jest akceptowany przez dany bank. Dlatego warto najpierw wydobyć z banków listę rzeczoznawców z naszego województwa, których ekspertyzy są akceptowane przez każdy z banków, do których planujemy złożyć wnioski kredytowe. Informacji takiej można też szukać w Internecie. Niektóre banki publikują takie listy. Warto też zapytać samego rzeczoznawcy, czy jego operaty akceptowane są, np. przez PKO BP. Oni doskonale to wiedzą 🙂 I od razu powiem, że rzeczoznawca musi też wiedzieć, do których banków będziemy występować o kredyt. Oprócz operatu przygotowuje on bowiem odpowiednie druki wymagane przez banki. Do czego bankowi potrzebny jest operat? Jest to podstawowy dokument mówiący jakim zabezpieczeniem (do jakiej kwoty) jest nieruchomość, na którą bank udziela nam kredytu. I tak jak zauważyła Monika – na nic zda się tłumaczenie, że mieszkanie pomalowane zostało złotą farbą i w ścianę łazienki wtopione zostały szmaragdy 😉 Rzeczoznawca określa wartość naszego mieszkania w odniesieniu do cen transakcyjnych innych, podobnych mieszkań w tej samej okolicy. A to potrafi zafałszować realną wartość mieszkania… zaraz do tego dojdziemy… Bank cenę z operatu traktuje jak świętość i to właśnie w oparciu o nią określa ile pieniędzy może nam pożyczyć. Najlepiej więc jeśli cena z operatu jest wyższa od ceny, za jaką kupiliśmy dane mieszkanie. Dlaczego? Bo będziemy wtedy mieli dodatkowy luksus sfinansowania tym kredytem, np. kosztów remontu mieszkania. A te ostatnie są już zazwyczaj określane przez bank “na oko” – na podstawie kosztorysu, który sami dostarczamy. Oczywiście ja jestem zwolennikiem kupowania za gotówkę wszystkiego, co ma nam służyć na cele własne (a nie inwestycja). Niemniej jednak doskonale rozumiem, że nie wszystkich na to stać. W takim przypadku tym bardziej warto dobrze postarać się negocjując cenę nabywanego mieszkania, a w negocjacjach tych także można posłużyć się wyceną rzeczoznawcy. Piszę o tym pod koniec artykułu. Jaki zapas założyć? Dobrze gdyby cena z operatu była przynajmniej o 10% wyższa od ceny transakcyjnej. Niestety łatwiej powiedzieć niż zrobić – zwłaszcza, gdy w grę wchodzą emocje… Sprawdź również: Mieszkanie jako inwestycja krótkoterminowa, czyli jak można zarobić kilkadziesiąt tysięcy w 2,5 miesiąca Jak tworzy się operat szacunkowy? Najczęstszym sposobem przygotowywania wyceny mieszkań przez rzeczoznawców majątkowych, jest “podejście porównawcze”. W praktyce oznacza to, że rzeczoznawca wyszukuje podobne transakcje sprzedaży nieruchomości i na podstawie cen transakcyjnych, czyli rzeczywistych cen po jakich nabyte zostały te inne nieruchomości, określa wartość analizowanego mieszkania. Podejście to szczegółowo opisane jest w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami: Art. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, ze wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W podejściu tym rzeczoznawca może wybrać jedną z metod, w które dzisiaj nie będę się zagłębiał (metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej lub metodę analizy statystycznej rynku). Istotny jest tu wniosek, że to jak zostanie określona wartość naszego mieszkania, w zdecydowanej większości zależy od cen sprzedaży innych, podobnych mieszkań w okolicy, a nie od tego co znajduje się w analizowanym mieszkaniu. Warto przypomnieć (szczegółowo mówiliśmy o tym z moim gościem w podcastach 003, 004 i 005), że rzeczoznawca ma prawnie zagwarantowany dostęp do informacji o cenach, w jakich kupowane są nieruchomości. Jest on więc doskonałym źródłem informacji pozwalającym samodzielnie zweryfikować, jak bardzo różnią się ceny transakcyjne od cen zawartych w ogłoszeniach. Co robi rzeczoznawca? W pierwszej kolejności określa “cechy” według których wyliczać będzie wartość naszego mieszkania oraz ich procentowy udział w wycenie. Tu mamy pierwszy obszar do negocjacji z rzeczoznawcą 🙂 Przykład poniżej: Ponadto wyszukuje, np. 20 transakcji, które on sam uznaje za reprezentatywne i wiarygodne. Na ich podstawie określa maksymalną i minimalną cenę za m2 powierzchni mieszkania. I tu od razu widać, że powinna nam się zapalić “czerwona lampka”, jeśli cena metra kwadratowego mieszkania, które planujemy kupić wyraźnie odbiega od średniej ceny. A dziać się tak może z kilku powodów. Jeden z przykładów podała Monika, czyli wyższy standard wyposażenia nabywanej nieruchomości. Innym powodem może być również sytuacja, w której ceny nieruchomości idą w górę. Wtedy może się okazać, że ceny transakcyjne, do których ma dostęp rzeczoznawca, są już “nieaktualne”. Że nie da się kupić już na rynku mieszkania w cenie, która obowiązywała, np. 3 miesiące wcześniej. A niestety rzeczoznawcy też ludzie i nie zawsze sięgają po najświeższe dane. Wymaga to bowiem ich osobistej wizyty w sądach lub spółdzielniach mieszkaniowych i “przekopania” treści aktów notarialnych. Następnie rzeczoznawca wybiera z listy wszystkich podanych transakcji, np. 3 które uzna za reprezentatywne (najwyższa cena m2, najniższa cena m2, średnia cena m2 w mieszkaniu zbliżonym do tego analizowanego). Każde z nich ocenia pod kątem cech przyjętych do oceny i na tej podstawie dokonuje poprawek kwotowych w cenie m2. Przykład na poniższym rysunku. A dalej to już czysta matematyka. Rzeczoznawca wylicza średnią cenę m2 po uwzględnieniu swoich poprawek kwotowych, przemnaża ją przez powierzchnię analizowanego mieszkania i otrzymuje oszacowanie wartości tego lokalu. Zauważcie, że to, jak mieszkanie jest wyposażone, nie miało w tej analizie żadnego znaczenia. Rzeczoznawca musi zawrzeć w ramach operatu fotografie mieszkania oraz jego okolicy, ale mają one jedynie charakter wizualizacji, np. pomagają potwierdzić czy uzasadnione będzie sfinansowanie przez bank kosztów remontu. Następnie, na podstawie zdjęć po remoncie, pracownik banku może stwierdzić, czy rzeczywiście stan mieszkania przed i po remoncie jest inny 🙂 Zobacz także: Q&A: Kupić mieszkanie czy wynajmować? – dylemat młodego człowieka Zamawiać operat samodzielnie czy przez bank? Co zrobić żeby nie obudzić się z “ręką w nocniku”? Najlepiej jak najwcześniej poznać szacunkową wartość kupowanego mieszkania – jeszcze zanim na poważnie przystąpimy do negocjacji ceny, czyli na długo przed szykowaniem się do złożenia wniosków kredytowych do banków. Na początku nie potrzebujemy jednak pełnego operatu. Za jego przygotowanie u rzeczoznawcy w Warszawie trzeba zapłacić około 500-600 zł. Zamiast niego możemy się z rzeczoznawcą umówić na przygotowanie uproszczonej wyceny mieszkania. Wystarczy uzgodnić, że zależy nam na przedstawieniu tabelki z cenami transakcyjnymi 20-30 podobnych mieszkań z okolicy. Ja za takie wyceny płaciłem 200-250 zł i otrzymywałem listę około 30-40 transakcji w ciągu 2–3 dni od złożenia zamówienia. Oszacowanie średniej ceny wykonywałem samodzielnie 🙂 Z rzeczoznawcą wykonującym takie szybkie wyceny, można się umówić, że gdy sfinalizujemy transakcję, to zamówimy również u niego pełny operat szacunkowy. Jako powracający klient zawsze możemy liczyć na nieco “ulgowe” traktowanie. Z mojej praktyki wynika, że wszelka pomoc rzeczoznawcy w jego pracy – procentuje. I warto być tu kreatywnym i otwartym. Przykładowo: jeśli zależy Ci na podbiciu ceny w ostatecznym operacie, to warto o tym od razu powiedzieć rzeczoznawcy. Warto też mu wskazać konkretne adresy, dla których powinien poszukać archiwalnych transakcji, np. tych bloków, w których ceny m2 mieszkania są z różnych powodów wyższe. Warto poprosić o przysłanie wersji roboczej operatu tylko po to, by zastanowić się czy nie da się nakłonić rzeczoznawcy do przyjęcia korzystniejszych proporcji cech mieszkania, które rzutują na wycenę. Elastyczny rzeczoznawca sam będzie wiedział o ile może podbić cenę w granicach rozsądku 🙂 I analogicznie w drugą stronę: może być tak, że będziemy chcieli wykorzystać operat jako argument negocjacyjny przy zakupie mieszkania. Warto o tym powiedzieć rzeczoznawcy, że operat taki nie trafi do banku i potrzebny nam jest w celu znalezienia minimalnej, racjonalnej ceny danej nieruchomości, gdyż zamierzamy aktywnie negocjować cenę ze sprzedającym. W takim przypadku może się okazać, że wycena jest o kilkadziesiąt tysięcy niższa – po prostu ze względu na przyjęcie innych kryteriów. Mam nadzieję, że potraficie już sobie odpowiedzieć na pytanie “czy warto samodzielnie wynająć rzeczoznawcę?”. Owszem – będziecie musieli pokryć koszt operatu, ale jest on znikomy przy skali oszczędności, jakie możecie dzięki niemu uzyskać. Jeśli wyceny dokonuje Wam rzeczoznawca przysłany przez bank, to zazwyczaj nawet nie zobaczycie operatu na oczy, a z samym rzeczoznawcą będziecie widzieli się przez chwilę, w której będzie fotografował mieszkanie. Najważniejsza część przedstawienia odbędzie się bez Waszego udziału – za spuszczoną kurtyną i bez Waszego wpływu na przebieg wydarzeń. Skąd wziąć bezpłatne wyceny? Jeśli mieszkacie w mieście, w którym jest duża płynność mieszkań, to istnieje sposób na to, aby poznać ceny transakcyjne bez konieczności ponoszenia kosztów rzeczoznawcy. Trzeba zainwestować jedynie swój czas. W każdym większym mieście odbywa się dużo licytacji komorniczych. Integralnym elementem takich licytacji jest możliwość zapoznania się z aktami sądowymi dotyczącymi postępowań komorniczych oraz treścią operatów, w których znajdują się wyceny licytowanych mieszkań. A w każdym takim operacie znajduje się… lista kilkudziesięciu transakcji, na podstawie których dokonano wyceny mieszkania. Nie trzeba brać udziału w licytacji. Wystarczy znać tylko numer sprawy lub spraw sądowych i udać się do sądu, który prowadzi tą sprawę i poprosić o możliwość wglądu w akta. W niektórych sądach w Warszawie takie akta udostępniane są na poczekaniu, a w innych trzeba poprosić o ich przygotowanie z wyprzedzeniem (najlepiej telefonicznie). W ten sposób za darmo można zdobyć całe listy cen transakcyjnych nie będąc rzeczoznawcą majątkowym 🙂 Ta metoda ma jednak jeden poważny minus: najczęściej operaty dołączone do akt sądowych są już “wiekowe” i może się okazać, że w chwili obecnej zawierają listę transakcji z 2012 roku. Nie zawsze jednak jest tak źle. Skąd czerpać wiedzę o zbliżających się licytacjach komorniczych? Najlepszym źródłem jest serwis na którym komornicy zobowiązani są publikować obwieszczenia o licytacjach. W każdym z takich obwieszczeń znajduje się numer postępowania komorniczego (nie zawsze jest sygnatura sprawy sądowej, więc trzeba się o nią dowiedzieć u komornika) oraz adres sądu, w którym będzie się odbywała licytacja. W tym samym sądzie znajdują się akta sprawy. Wycena jako oręż w negocjacjach ceny Z doświadczenia wiem, że na mieszkaniu można dużo przepłacić. Wiem też, że można na nim naprawdę dużo zaoszczędzić. W Warszawie mówimy o kwotach 5- lub 6-cyfrowych na jednym mieszkaniu. A jeśli dodatkowo mieszkanie finansowane jest kredytem hipotecznym, to w dużym uproszczeni można przyjąć, że każda wynegocjowana złotówka w cenie mieszkania przekłada się na 2 zł oszczędności uwzględniając koszty kredytu. Jeśli w przypadku kredytu na 30 lat oprocentowanego na 4,5%, znegocjujesz cenę mieszkania o 30 000 zł, to będziesz o 54 720 zł do przodu uwzględniając koszt odsetek. Ale żeby dobrze negocjować, to warto wiedzieć na czym się stoi i czy cena, której żąda sprzedający, jest ceną dobrą, średnią czy wysoką. Właśnie dlatego warto poznać prawdziwe ceny transakcyjne, a nie te które znajdują się w ogłoszeniach na portalach (ceny wywoławcze). Sama świadomość, jak duża może być odległość pomiędzy tymi cenami, pomoże nam odpowiednio przygotować się mentalnie do negocjacji. To nie jest artykuł o negocjowaniu. Chcę Wam tylko uzmysłowić, jak bardzo pomocne mogą być wyceny rzeczoznawców i jak wiele można stracić zaniedbując przygotowania do tej najważniejszej transakcji w życiu. Prawda jest taka, że na niczym w życiu nie oszczędzamy lub nie tracimy więcej, jak na zakupach mieszkania lub domu. No może wyjątkiem są samochody 😉 I już na koniec pokażę Wam jedną z analiz, którą kiedyś przeprowadziliśmy z Gabi. Pokazuje ona właśnie skalę rozbieżności pomiędzy cenami transakcyjnymi, a cenami zawartymi w ogłoszeniach sprzedaży. Różnice wynosiły od 0% do 38% ceny! Wszystkie ceny dotyczą tego samego rejonu warszawskiego Ursynowa, ale są na tyle stare, że można je uznać nieaktualne. Druga strona medalu Dzisiejszy artykuł pisałem z perspektywy osoby, która chce zakupić mieszkanie, ale wyceny są równie istotne dla sprzedających. Znając realną, aktualną wartość mieszkania oraz standardową zasadę “10% każdy spuszcza”, sprzedawca może dobrze ustawić cenę wyjściową. Mam nadzieję, że udało mi się Was przekonać, jak ważnym elementem w całym mieszkaniowym puzzle jest operat. A jeśli chcecie pogłębić swoją wiedzę w tym obszarze, to zachęcam do odwiedzenia sekcji “Zakup mieszkania krok po kroku”, w której w szczególności polecam podcasty o tematyce mieszkaniowej. A jeśli chcielibyście, abym opublikował całe przykładowe operaty, to napiszcie o tym w komentarzach 🙂 Dziękuję za uwagę, cierpliwość i życzę Ci miłej reszty dnia 🙂 Wycena kopalin. Wycena złóż kopaliny dla przedsiębiorcy, który dysponuje prawem do gruntu w formie prawa własności, użytkowania wieczystego czy dzierżawy oraz posiada koncesję na wydobycie z określonym kierunkiem rekultywacji po zakończeniu eksploatacji zasobów. Oszacowanie wartości złoża określa się w podejściu dochodowym z Operat szacunkowy nieruchomości może wykonać dla nas profesjonalny rzeczoznawca. Co to jest operat szacunkowy Żeby ocenić prawidłowo wartość nieruchomości, nie wystarczy tylko oszacować cenę, za jaką moglibyśmy nieruchomość sprzedać. Na całkowitą wartość składają się różne elementy. Dlatego też, dokonanie wyceny warto zlecić profesjonaliście. Są jednakże takie sytuacje, w których wycena jest wymogiem, wtedy mowa już o urzędowym dokumencie, nazywanym operatem szacunkowym. Znajdują się w nim różnorodne informacje, na przykład opis nieruchomości, jej położenie, a także te informacje, które znaleźć można również w planach zagospodarowania przestrzennego. Operat taki ważny jest przez 12 miesięcy od momentu jego sporządzenia, jeśli jednak potrzebujemy, aby był ważny dłużej, istnieje możliwość przedłużenia jego ważności. Można to jednak zrobić tylko gdy w międzyczasie nie nastąpiła zmiana, która uczyniłaby operat nieaktualnym. Na nieważność operatu mogą wpłynąć także inne czynniki, na przykład brak uprawnień rzeczoznawcy, albo sporządzenie dokumentu w sposób niezgodny z przepisami. Co wpływa na wartość nieruchomości Jakie kwestie będzie brać pod uwagę rzeczoznawca podczas wyceny nieruchomości? Powinien znać cenę, za jaką kupiono działkę czy dom. Nie bez znaczenia pozostaje jednakże to, co dalej dzieje się z nieruchomością. Wyremontowana, odświeżona zyska na wartości. Wszelkie usterki, wady konstrukcyjne będą mieć negatywny wpływ na wartość, jaka znajdzie się w operacie. Rzeczoznawca to osoba, która zna się na rynku, dlatego też potrafi wycenić wartość w zależności od takich aspektów jak infrastruktura, jakich konkretnie czynnikach mowa? Ważne znaczenie ma na przykład odległość nieruchomości od szkół czy przedszkoli, sklepów, aptek. Istotna jest również komunikacja miejska w okolicy. Większą wartość wykaże rzeczoznawca także mając do czynienia z bardziej prestiżową dzielnicą miasta. Żeby zorientować się co do wartości nieruchomości możemy samodzielnie dokonać wyceny za pomocą strony Należy jednak pamiętać, że taka wycena nie zastąpi operatu. Na stronie znaleźć można bardziej szczegółowe informacje dotyczące operatu szacunkowego. Między innymi te, dotyczące konieczności jego sporządzenia. Kiedy potrzebujemy operatu Operatu szacunkowy może być wykorzystany tylko w celu, w jakim powstał. Dlatego też, cel sporządzenia dokumentu ma niezwykle istotne znaczenie. Najczęściej operat wykonuje się w postępowaniu spadkowym oraz jeśli chcemy zaciągnąć kredyt hipoteczny. W tym pierwszym wypadku będzie potrzebny po to, aby dokonać prawidłowych rozliczeń między spadkobiercami. Z kolei w postępowaniu przed bankiem konieczne jest wskazanie wartości nieruchomości po to, aby ocenić można było zdolność kredytową wnioskodawcy. Sporządzenie operatu jest niezbędne, ponieważ od momentu kupna domu czy mieszkania za określoną kwotę, pewne czynniki mogły ulec zmianie. Znaczenie ma wartość z momentu dokonywania konkretnej operacji – udzielania kredytu, podziału spadku, a nie z momentu kupna. Warto zauważyć, że banki często posługują się operatami, które same zlecają rzeczoznawcom. Żeby nie dać się oszukać, warto zlecić sporządzenie dokumentu komuś postronnemu. Przeczytaj więcej: Operat szacunkowy nieruchomości operat szacunkowy. Metoda wskaźników szacunkowych gruntów w wycenie nieruchomości. 2023-02-14 . Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości przeznaczonych
Operat szacunkowy, operator szacunkowy czy może operatyw szacunkowy? Uwzględniono zmianę stanu prawnego z 4 grudnia 2019 r. Dla osoby, która nigdy nie miała do czynienia z wyceną nieruchomości, pojęcie „operat szacunkowy” może być abstrakcją dużego kalibru. Skąd taki wniosek? Otóż, zdarza mi się słyszeć od zleceniodawców sformułowania w stylu „operator szacunkowy” albo „operator nieruchomości” czy też „operatyw nieruchomości”. Więcej odmian nie pamiętam, ale chyba „operator szacunkowy” pojawia się najczęściej 🙂 W rozmowie z klientem, zaraz po „operatorze” pada kolejne pytanie: „a co to właściwie jest ten operat szacunkowy?”. A właśnie, co to jest? Operat szacunkowy = opinia o wartości nieruchomości Operat szacunkowy jest opinią rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Opinię tę sporządza się wyłącznie w formie pisemnej a przedstawia ona postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Przy czym sformułowanie: określenie wartości nieruchomości, to określenie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości. W formie pisemnej, czyli jest to swego rodzaju opracowanie przygotowane na papierze, zazwyczaj w formacie A4, chociaż format nie jest prawnie usankcjonowany. W zależności od przedmiotu wyceny, stopnia skomplikowania nieruchomości oraz przyjętego podejścia, metody i techniki szacowania, operat może zawierać kilkanaście, kilkadziesiąt lub nawet więcej stron. Operat szacunkowy przedstawia cały PROCES prowadzący do określenia wartości nieruchomości (nie tylko samo określenie wartości wyrażone kwotą). Co ważne, w operacie należy przedstawić również tok obliczeń. Operat szacunkowy – co tak naprawdę szacujemy? Warto wspomnieć, że wycenie nie podlega nieruchomość jako obiekt fizyczny, lecz prawa przysługujące do tej nieruchomości. Mówiąc więc o „wycenie nieruchomości”, używamy dużego skrótu myślowego. Z tego też powodu, w operacie szacunkowym, trzeba jasno określić: co jest przedmiotem wyceny (obiekt fizyczny / nieruchomość) oraz jaki jest zakres wyceny (rodzaj praw przysługujących do nieruchomości). Na przykład dla lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot własności, sytuacja będzie wyglądała następująco: Przedmiot wyceny: lokal mieszkalny nr XX o powierzchni użytkowej 48,5 m2, położony na drugim piętrze w budynku mieszkalnym wielorodzinnym zlokalizowanym w Gdańsku przy ulicy Wajdeloty 5. Do lokalu przynależy komórka lokatorska o powierzchni 5,0 m2 (piwnica). Zakres wyceny: prawo własności lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym (piwnicą) oraz udziałem w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Natomiast dla lokalu w spółdzielni mieszkaniowej, sytuacja będzie wyglądała tak: Przedmiot wyceny: lokal mieszkalny nr XX o powierzchni użytkowej 48,5 m2, położony na drugim piętrze w budynku mieszkalnym wielorodzinnym zlokalizowanym w Gdańsku przy ulicy Pilotów 11 E. Zakres wyceny: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr XX. Sposób sporządzenia, forma i treść operatu szacunkowego Poza przedmiotem i zakresem wyceny (podpunkt 1 §56 w operacie szacunkowym przedstawia się: §56 ust. 1 1. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Przepisy regulujące sporządzanie operatu szacunkowego są zawarte w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (z późniejszymi zmianami). Operat szacunkowy – zaokrąglenia wartości nieruchomości Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w §56 ust. 2 wskazuje, iż: §56 Rozp. WN ust. 2 2. Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny. Co to oznacza? Jeżeli z szacowania wartości wychodzi kwota, np. 867 236,65 zł, to wartość tę można przedstawić w operacie szacunkowym jako 867 000 zł. Przyznaj, że nie zniekształca to wyniku wyceny, prawda? Ale gdzie znajduje się granica „zniekształcenia wyniku wyceny”? Taką granicę rzeczoznawca majątkowy musi postawić sam, wg własnego doświadczenia i znajomości rynku. Ale jak zwykle w takich przypadkach, kluczowe znaczenie ma zdrowy rozsądek 🙂 Operat szacunkowy – klauzule §56 Rozp. WN ust. 3 3. W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości. Przykłady typowych klauzul: Niniejszy operat szacunkowy nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści publikacji. Operat nie może być wykorzystany dla innych celów niż określony w niniejszym opracowaniu. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których występowania nie można było stwierdzić w trakcie oględzin, ani na podstawie dokumentów techniczno – prawnych. Określona w niniejszym operacie wartość przedmiotu wyceny nie obejmuje podatku VAT. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. O tym jak długo jest ważny operat szacunkowy można przeczytać TU. Operat szacunkowy – wykorzystane istotne dokumenty §56 Rozp. WN ust. 4 4. Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Może to być np. fragment dokumentacji powykonawczej, dokumentacja techniczna, szkice z pomiarami inwentaryzacyjnymi, mapa glebowo – rolnicza, informacja o rejestrze zabytków i inne źródła informacji o nieruchomości. Dnia 4 grudnia 2019 roku weszło w życie rozporządzenie z dnia 23 października 2019 r. ( zmieniające z dniem 4 grudnia 2019 r., uchylając ustęp 5 paragrafu 56, dostosowując treść do UoGN. Dla przypomnienia: przepis art. 158 UoGN mówiący o obowiązku sporządzania wyciągów z operatów szacunkowych został uchylony z dniem 1 września 2017 r. Operat szacunkowy – podpis, nadruk Również 4 grudnia 2019 r. weszła znacząca zmiana dotycząca pieczęci rzeczoznawcy majątkowego. Od teraz operat szacunkowy nie wymaga już pieczątki rzeczoznawcy!!! Wystarczy nadruk (oczywiście pieczątka nadal może być stosowana jeżeli ktoś ma taką wolę). Zapisy zmienionego paragrafu przedstawiają się następująco: §57 Rozp. WN 1. Operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia. 2. W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych, każdy z nich podpisuje operat szacunkowy, a także podaje imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości w sposób, o którym mowa w ust. 1. Rezygnacja z pieczęci stosowanych przez rzeczoznawców majątkowych wynika z realizacji wytycznych Rady Ministrów w zakresie deregulacji obowiązku stosowania pieczątek przez obywateli i przedsiębiorców. Pozostając na tej stronie, wyrażasz zgodę na używanie plików cookies. Więcej informacji
Operat szacunkowy to szczególna forma wyceny nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat jest dokumentem urzędowym. Operat szacunkowy jest standardowym etapem procedury kredytowej. Koszty operatu zawsze pokrywa klient. Z kolei banki najczęściej wskazują rzeczoznawcę, z którym współpracują.
W poniższym artykule wyjaśniamy, jakie elementy powinien zawierać prawidłowo sporządzony operat szacunkowy. Operat szacunkowy to ważny dokument wyceniający nieruchomość, wykonywany przez uprawnionego rzeczoznawcę, który przyda nam się między innymi do kredytu hipotecznego. Sposób sporządzania operatu szacunkowego, a także forma i treść, są szczegółowo uregulowane w przepisach prawa, dlatego też brak jest dowolności w jego przygotowywaniu. W poniższym artykule przedstawiamy, czym jest operat szacunkowy i co powinien jest operat szacunkowyOperat szacunkowy jest sporządzeniem wyceny nieruchomości, który regulowany jest prawnie przez Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Rozporządzenie wskazuje metody, techniki oraz podejścia, wykorzystywane na potrzeby określania wartości podlegającej wycenie nieruchomości, a także sposób jej określania dla różnych celów. Reguluje również sposób sporządzania operatu, jego formę i treść. Z kolei art. 4 pkt 8 ustawy o gospodarce nieruchomościami szacowanie nieruchomości definiuje jako „czynności związane z określaniem wartości nieruchomości”. Art. 149 – 178 przedmiotowej ustawy zawierają natomiast przepisy związane z wyceną nieruchomości oraz działalnością zawodową rzeczoznawców. Natomiast art. 156 ustawy określa okres ważności operatu (12 miesięcy od daty jego sporządzenia), a także sposób wydłużenia tego terminu przez rzeczoznawcę, przez którego został on przygotowany. Dokument ma formę pisemną, która zgodnie z przepisami wykazuje ścieżkę do określenia faktycznej wartości danego domu czy mieszkania. Trzeba nadmienić, że na wartość nieruchomości składa się zarówno prawo do lokalu, a także inne prawa, np. prawa użytkowania wieczystego. Niezastosowanie się do wymogów uwzględnionych w ww. rozporządzeniach, spowoduje błędne przygotowanie wyceny, a tym samym spowoduje jej szacunkowy wykonywany jest przez uprawnionego specjalistę i potrzebny nam będzie w wielu przypadkach np. przy braniu kredytu hipotecznego. Rzeczoznawcę, który wykona operat szacunkowy do banku, znaleźć można na stronie Związku Baków Polskich. Operat szacunkowy można sporządzić dla:Nieruchomości takich jak mieszkania i domyNieruchomości zabytkowychDziałek: rolnych, leśnych, budowlanych i innychMagazynówObiektów przemysłowych, logistycznych, turystycznych i rekreacyjnychInfrastruktury transportowejPo co sporządza się operat szacunkowyOperat szacunkowy jest wykorzystywany w różnych sytuacjach. Jedną z najpopularniejszych jest wycena wartości nieruchomości na potrzebę udzielenia kredytu hipotecznego przez bank. Drugą z nich jest moment sprzedaży domu bądź mieszkania przez sprzedawcę, który potrzebuje sprawdzić autentyczną wartość lokalu. Poza tym operaty szacunkowe wykorzystuje się także przy sprawach sądowych, księgowych, a nawet rodzinnych (przykładowo przy podziale majątku czy jego dziedziczeniu). Co więcej, przedsiębiorcy po wniesieniu nieruchomości do majątku firmowego mogą dokonać amortyzacji nieruchomości, właśnie poprzez wykazanie wyceny lokalu, co umożliwi im oszczędność na podatkach. Dodatkowo właściciel domu bądź mieszkania ma także możliwość uzyskania pieniędzy poprzez prawo do otrzymania pożyczki hipotecznej, która również wymaga wykazania autentycznej wartości tej nieruchomości. Wymienione powyżej sytuacje wskazują, że wykonanie operatu szacunkowego to doskonała inwestycja i możliwość na liczne benefity bądź ochronę własnych interesów. W skrócie operat szacunkowy przyda nam się w wielu sytuacjach związanych z kupnem i sprzedażą nieruchomości. tj.:W celu ustalenia ceny kupna lub sprzedaży danej nieruchomości;W przypadku podziału majątku, uzyskaniu darowizny czy wartości spadku do Urzędu Skarbowego;Gdy konieczna jest egzekucja nieruchomości i potrzebna jest jej wycena;By zabezpieczyć kredyt hipoteczny;W celu uzyskania odszkodowania od gminy;I wielu sporządza i ile kosztuje operat szacunkowyOperat szacunkowy sporządzany jest przez rzeczoznawcę majątkowego z uprawnieniami nadawanymi przez ministra rozwoju. Listę uprawnionych rzeczoznawców znaleźć można w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych na stronie Ministerstwa zamówić operat szacunkowy należy liczyć się z konkretnymi kosztami. Cena operatu uzależniona jest wielkości nieruchomości, a także jej położenia. Przyjmuje się, że przy mieszkaniach średnio płaci się około 500 do 700 złotych. Natomiast przy działkach wraz z domem jednorodzinnym cena za operat wzrasta do tysiąca złotych. Oczywiście poszczególne firmy mogą oferować różne ceny. Często też w przypadku kredytów hipotecznych banki polecają kredytobiorcom konkretnych rzeczoznawców majątkowych, którzy cenią swoją usługę wyżej, a jednocześnie zaniżają wartość nieruchomości. W związku z tym zachęcamy do dokładnej weryfikacji rzeczoznawcy zarówno pod kątem jego oferty, jak i kwalifikacji. Nie warto przepłacać i tracić cennego czasu. Dlatego zapraszamy do wynajęcia naszego specjalisty, który przygotuje perfekcyjny operat. Działamy na terenie całej Polski, a nasi fachowcy charakteryzują się dużą wiedzą i szacunkowy wzór - pdf, docWzory operatów szacunkowych można znaleźć w internecie, jednak warto wiedzieć, co w takim operacie powinno się znaleźć. Według prawa operat zawierać powinien: „informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku”. Operat szacunkowy ważny jest 12 miesięcy od daty wystawienia. Jeśli chcesz się zapoznać z podglądowym operatem szacunkowym, zajrzyj do zamieszczonego przez nas dokumentu – operat szacunkowy w PDF lub DOC!Operat szacunkowy zawierać musi elementy takie jak:Podmiot i zakres wyceny;Istotne daty np. data sporządzenia i oględzin;Cel wyceny, czyli po co sporządza się operat np. dla banku do kredytu hipotecznego;Podstawa formalna wyceny i wszystkie źródła danych o wycenianej nieruchomości. Rzeczoznawca nie może zrobić operatu bez podania źródeł, gdyż byłoby to tylko jego „gdybanie”a operat nie miałby mocy prawnej;Dokładny opis stanu nieruchomości;Przeznaczenie wycenianej nieruchomości;Analiza rynku nieruchomości (w zakresie celu i sposobu wyceny);Metody szacowana, którymi posługiwał się rzeczoznawca, a także wybór podejścia i techniki;Dokładne obliczenia wartości nieruchomości i wyniki analizy;Załączniki (dokumenty, z których rzeczoznawca korzystał, protokół oględzin, dokumentacja fotograficzna, klauzula aktualności operatu);Na dokumencie swój podpis oraz pieczęć z numerem uprawnień stawia rzeczoznawca przygotowujący operat. Załącznikami do operatu są dokumenty, z których korzystał rzeczoznawca, protokół z oględzin nieruchomości, jej dokumentacja fotograficzna oraz klauzula aktualności metodami i podejściami sporządzany jest operat szacunkowySporządzanie operatu szacunkowego nie jest proste, gdyż rzeczoznawca musi wybrać drogę i podejście do jego sporządzenia. Na potrzeby sporządzenia operatu szacunkowego niezbędne jest określenie wybranego rodzaju wartości - rynkowej, odtworzeniowej lub katastralnej. Wartość rynkowa, która w praktyce jest najczęściej określana przez rzeczoznawców, określa cenę danej nieruchomości w dniu przygotowania wyceny dla transakcji zawieranych na warunkach rynkowych, co oznacza, że strony transakcji nie są członkami rodziny oraz że dana nieruchomość była oferowana na rynku przez pewien czas, co umożliwiło ewentualne negocjowanie warunków umowy. O wartości odtworzeniowej mówimy w przypadku, gdy określana jest kwota, jaką należałoby zapłacić za zakup gruntu i wybudowanie budynków w celu uzyskania nieruchomości takiej jak ta, która podlega wycenie. Od rzeczoznawcy wymaga to dodatkowo obliczenia stopnia zużycia nowo wybudowanych budynków, uwzględnionych w takiej wycenie, w celu odpowiedniego pomniejszenia ostatecznej wartości. Wartość odtworzeniowa określana jest wtedy, gdy niemożliwe jest określenie wartości rynkowej, na przykład ze względu na brak zawieranych transakcji, dotyczących nieruchomości o zbliżonych do przedmiotu wyceny parametrach. Ostatnia z wartości, wartość katastralna, dotyczyć ma procesu powszechnej taksacji nieruchomości, który w Polsce jeszcze się nie sporządzania operatu szacunkowego to: porównawcze, dochodowe, kosztowe i mieszane. Są to sposoby określania wartości nieruchomości i zależne są od czynników rynkowych. Każde podejście charakteryzuje się swoimi metodami wykonywania operatu i np. przy popularnym podejściu porównawczym, rzeczoznawca majątkowy ma do wyboru metody: porównania parami, korygowania ceny średniej lub analizy statystycznej porównywania parami, korygowania ceny średniej oraz analizy statystycznej rynku. stosowana jest w podejściu porównawczym, wykorzystywanym przy określaniu wartości rynkowej. Metodę inwestycyjną oraz zysku i techniki kapitalizacji prostej i dyskontowania strumieni pieniężnych stosuje się na potrzeby określania wartości dochodowej przy podejściu dochodowym. Metodę kosztów odtworzenia oraz kosztów zastąpienia i technikę szczegółową, elementów scalonych oraz wskaźnikową wykorzystuje się przy podejściu kosztowym, dla określania wartości odtworzeniowej. Z kolei w podejściu mieszanym, stosowanym na potrzeby określenia wartości rynkowej nieruchomości, wykorzystuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Proces tworzenia operatu szacunkowego jest bardzo skomplikowany i wymaga dużej wiedzy, dlatego ceny operatów szacunkowych nie są niskie. Rzeczoznawca poza wiedzą o sporządzaniu operatu musi udać się na miejsce i stworzyć odpowiednią dokumentację do załączników, dlatego wykonanie operatu w kilka dni nie jest możliwe i trzeba na niego trochę poczekać. Przy braniu kredytu hipotecznego warto więc wybrać rzeczoznawcę nie na ostatnią chwilę. Operat szacunkowy – Pewny LokalNasza firma Pewny Lokal z przyjemnością sporządzi operat szacunkowy dla wybranej nieruchomości. Bez problemu nasi specjaliści dojadą w wyznaczone miejsce i w zależności od potrzeb przygotują odpowiedni dokument. Gwarantujemy rzetelność usługi, atrakcyjną ceną oraz krótki czas oczekiwania. Co więcej, operat szacunkowy przez nas sporządzony będzie się nadawał do przedłożenia w kilku bankach, a wartość domu bądź mieszkania nie zostanie zaniżona. Po więcej szczegółów zapraszamy do kontaktu w wiadomości prywatnej! Pewny Lokal to największa w Polsce firma, która specjalizuje się w odbiorach i przeglądach technicznych mieszkań i domów, ale również oferuje usługę przygotowania operatu szacunkowego. Zatrudniamy najbardziej doświadczonych rzeczoznawców majątkowych, którzy do każdego klienta podchodzą w sposób indywidualny. Dowiedz się więcej o naszej firmie oraz usługach tutaj. Rzeczoznawca majątkowy sporządzający wycenę podpisuje operat szacunkowy, z podaniem posiadanych uprawnień do szacowania nieruchomości. 2. W przypadku sporządzenia operatu szacunkowego przez kilku rzeczoznawców majątkowych należy podać, które części operatu zostały sporządzone wspólnie, a które indywidualnie przez każdego z nich. Wycena nieruchomości to usługa, która może zostać przeprowadzona z wielu powodów, przez różne osoby i cechować się szeroką rozpiętością cenową. Niezależnie od wybranej metody, jest to narzędzie służące do oszacowania, ile realnie warte jest dane mieszkanie, dom, lokal komercyjny, działka lub inny rodzaj nieruchomości. Warto jednak wiedzieć, jak przygotować się do takiej wyceny, do kogo zgłosić się w celu jej wykonania, ile zasobów finansowych oraz czasowych na nią przeznaczyć i na co zwrócić szczególną uwagę. Wycena nieruchomości Wrocław – jak oszacować wartość nieruchomości i od czego ona zależy? Każda nieruchomość cechuje się pewną realną wartością, zależną od wielu czynników. Wycena nieruchomości jest sposobem oszacowania takiej wartości, w oparciu o wspomniane zmienne oraz poprzez porównanie do innych, podobnych ofert mieszkalnych lub komercyjnych. Na wartość mieszkania, domu, działki lub lokalu komercyjnego wpływa jej ogólnie rozumiana atrakcyjność. Rośnie ona wprost proporcjonalnie do dogodności lokalizacji (a więc bezpiecznej okolicy z bogatą infrastrukturą, dużą ilością sklepów, szkół, parków, placów zabaw, banków, urzędów i tym podobnych udogodnień), dobrze skoordynowanego węzła komunikacyjnego oraz bliskiego położenia względem centrum większych miast. Wartość nieruchomości zależy także od jej metrażu, rozkładu oraz ilości sypialni i łazienek, obecności tarasu czy balkonu, wyposażenia, wysokości czynszu, liczby pięter oraz numeru kondygnacji na którym znajduję się mieszkanie, zapewnienia windy, miejsca w garażu oraz w piwnicy oraz ogólnego stanu utrzymania danej własności. Duże znaczenie ma także fakt, czy dana nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego czy wtórnego, oraz czy ciążą na nim jakiekolwiek obciążenia finansowe (na przykład kredyt hipoteczny). Wycenę nieruchomości można przeprowadzić na kilka różnych sposobów. Możemy zrobić to samodzielnie, skorzystać z usługi kompetentnej, wyszkolonej w tym kierunku osoby (zwanej rzeczoznawcą) lub wybrać wycenę nieruchomości online. Jeżeli współpracujemy z agencją nieruchomości podczas procesu sprzedaży danego lokalu, bardzo często wyceną zazwyczaj zajmuje się pośrednik. Z kolei do metod, przy pomocy których przeprowadza się wycenę zaliczamy podejście porównawcze, dochodowe, kosztowe oraz mieszane. Podejście porównawcze znajduje swoje zastosowanie podczas wyceny obiektów mieszkalnych ulegających obrotowi, w jego efekcie możemy uzyskać prawdopodobną kwotę transakcyjną za daną nieruchomość. Podejście dochodowe najczęściej wybierane jest podczas wyceny lokali komercyjnych i uwzględnia ono potencjalne dochody, generowane przez taki lokal. Podejście kosztowe stanowi wartość nieruchomości będącą wynikiem kosztów jej odtworzenia, pomniejszonych o koszt zużycia. Z kolei podejście mieszane jest metodą pośrednią pomiędzy porównawczą a dochodową. Wycena nieruchomości Wrocław – kiedy jest potrzebna? Wycena nieruchomości jest usługą przydatną w wielu sytuacjach. Wśród nich można wymienić: Konieczność oszacowania wartości nieruchomości podczas jej kupna lub sprzedaży Ubieganie się o kredyt hipoteczny Proces sądowy (podział majątku, podział spadku) Określenie wysokości ubezpieczenia Ustalenie wysokości opłaty adiawenckiej Ustalenie wysokości renty planistycznej Ustalenie wysokości opłat skarbowych (na przykład opłaty od czynności cywilno- prawnych, podatków- od spadku, czy otrzymanej darowizny) Ustalenie wysokości opłat za użytkowanie wieczyste Zabezpieczenie wierzytelności bankowej I wiele innych Wycena nieruchomości Wrocław – wycena w postaci operatu szacunkowego Najbardziej podstawowym sposobem przeprowadzenia wyceny nieruchomości jest skorzystanie z usługi rzeczoznawcy, który przygotuje dla nas operat szacunkowy. Rzeczoznawca jest osobą wyszkoloną specjalnie w kierunku przeprowadzania omawianej usługi. Swoje kompetencje zdobywa na długiej drodze edukacji zawodowej. Oprócz wymaganych studiów wyższych (często z zakresu architektury, budownictwa, finansów czy prawa), taka osoba musi przejść przez podyplomowe studia z wyceny nieruchomości, odbyć praktykę oraz zyskać doświadczenie zawodowe. Ukoronowaniem takich zmagań jest zaliczenie wszystkich egzaminów oraz postępowania kwalifikacyjnego, uzyskanie wpisu do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych oraz zdobycie uprawnień nadawanych przez Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii. Dodatkową zaletą jest bycie wpisanym na list biegłych sądowych (wówczas operat szacunkowy opracowany przez takiego rzeczoznawcę może służyć jako dowód w przebiegu postępowania sądowego). Rzeczoznawca ma obowiązek wykonywania swojej pracy zgodnie z zawodowymi standardami od postacią Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (które to zostały opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych). Od rzeczoznawcy wymaga się również wysoko rozwiniętych umiejętności interpersonalnych, rzeczowości, kompetencji oraz wzbudzania zaufania w oczach klienta. Operat szacunkowy opracowywany przez rzeczoznawców jest jedynym oficjalnym, urzędowym dokumentem wyceny nieruchomości. Posiada on moc prawną oraz może służyć jako dowód sądowy. Okres jego ważności wynosi rok, a po upływie tego czasu konieczna jest aktualizacja tego dokumentu. Istnieje również możliwość podważenia otrzymanego operatu szacunkowego- w tym celu należy skorzystać z usługi innego rzeczoznawcy lub zgłosić się do odpowiedniej organizacji zawodowej. Operat szacunkowy musi zawierać dokładne dane, będące składowymi przeprowadzonej wyceny nieruchomości. Wśród nich wyróżniamy więc przeprowadzoną analizę rynkową, niezbędne dane dotyczące danej nieruchomości oraz jej zestawienie z innymi lokalami (z uwzględnieniem zastosowanych technik wyceny mieszkania, domu czy innej własności). Rzeczoznawca musi zawrzeć w swojej pracy również przeprowadzone obliczenia oraz zidentyfikować rodzaj szacowanej wartości- rynkowej, odtworzeniowej czy katastrofalnej. Powinien także określić przedmiot usługi i stwierdzić, w jakim celu, zakresie oraz na jakiej podstawie prawnej jest ona przeprowadzana. Alternatywnym sposobem oszacowania realnej wartości danego lokalu jest wycena nieruchomości online. Jest to stosunkowo proste narzędzie, wymagające od klienta jedynie wprowadzenia kilku wymaganych informacji na temat danej nieruchomości na stworzonej do tego celu stronie internetowej. Następnie, profesjonalny program komputerowy dokonuje wyceny, korzystając z opracowanego odgórnie algorytmu matematycznego. Zazwyczaj jest to usługa darmowa, lub cechująca się bardzo niskimi kosztami. Często również obejmuje ona w swojej ofercie regularne aktualizacje przeprowadzonej wyceny, wraz ze zmieniającymi się prognozami rynkowymi. Jest to więc bardzo szybka, prosta i tania metoda. Należy jednak pamiętać że podczas takiej wyceny uwzględniona jest tylko określona liczba niezmiennych czynników, a pomijana jest z kolei subiektywna ocena fizycznej osoby dokonującej wyceny nieruchomości. Otrzymany wynik nie jest też w żaden sposób weryfikowany ani podważany, a stanowi jedynie efekt zastosowania określonego wzoru obliczeniowego. Niemniej, wycena nieruchomości online może być bardzo przydatna, jeżeli zależy nam na szybkim oszacowaniu przybliżonej wartości danego mieszkania, czy domu. Takiej wyceny możesz dokonać z pomocą naszego biura nieruchomości. Wycena nieruchomości Wrocław – wycena przez pośrednika Wycena mieszkania lub domu jest częstą usługą wykonywana przez pośrednika nieruchomości w sytuacji, gdy zdecydujemy się na jego usługi podczas sprzedaży swojej nieruchomości. Pośrednik odpowiada za atrakcyjną prezencję danego lokalu, stworzenie zachęcającego ogłoszenia oferty sprzedaży oraz relacji fotograficznej mieszkania, poszukiwanie chętnego kupca, pokazanie mu nieruchomości oraz nadzorowanie spotkań oraz negocjacji pomiędzy kupującym i sprzedawcą. W zamian za znalezienie chętnej osoby do kupienia danej własności klienta oraz umożliwienie mu zażądania atrakcyjnej ceny, pośrednik nieruchomości otrzymuje w zamian prowizję od sprzedaży danego lokalu. Zwykle taka prowizja wynosi od 2 do 3% ceny jego ceny transakcyjnej. Na etapie szacowania wartości nieruchomości pracownik agencji zbiera wszystkie niezbędne informacje na temat sprzedawanego lokum. Należą do nich wcześniej wymienione dane, wpływające na atrakcyjność danej nieruchomości. Ponadto, pośrednik musi skompletować niezbędną dokumentację i dogłębnie ją przeanalizować. W końcu, w celu ostatecznej wyceny, niezbędne jest porównanie nieruchomości do innych, podobnych ofert sprzedaży cechujących się przybliżonym standardem. Wycena nieruchomości Wrocław – samodzielna wycena Jeżeli nie jesteśmy osobami o wykształceniu ukierunkowanym na wycenę nieruchomości, najprawdopodobniej nasze próby oszacowania wartości danego lokalu będą stanowić jedynie ogólnie przybliżony do rzeczywistego wynik. Jeżeli jednak nie zależy nam na stuprocentowo wiarygodnym efekcie, a jedynie przybliżonej wartości rynkowej danej nieruchomości, warto wiedzieć na co zwrócić uwagę przy samodzielnej wycenie mieszkania. Oczywiście, należy przeprowadzić dogłębny wywiad na temat nieruchomości, jej charakterystyki, danych oraz dokumentacji- poprzednie jak w przypadku poprzednich metod wykonania omawianej usługi. Do dokumentów, które musimy skompletować należą: w przypadku domu- akt notarialny, umowa kupna- sprzedaży, pozwolenie na budowę, odpis z księgi wieczystej, projekt budowlany, wypis z rejestru gruntów. W przypadku działki będą to podobne dokumenty oraz wyrys z mapy zasadniczej i ewidencyjnej, a także informacje techniczne (obejmujące między innymi metraż działki). Podczas wyceny mieszkania niezbędne będzie zapoznanie się z umową kupna- sprzedaży (zawartej z deweloperem lub spółdzielnią w zależności od rynku, z którego pochodzi dana nieruchomość), dokumentacja techniczna (projekt i rzut mieszkania oraz jego metraż), prospekt informacyjny, akt notarialny, odpis z księgi wieczystej czy oświadczenie o przysługiwaniu do prawa własnościowego do ów lokalu. Przy porównywaniu ocenianej nieruchomości z innymi lokali należy korzystać nie tylko z serwisów oferujących oferty sprzedaży, ale warto także zapoznać się z danymi Związku Banków Polskich. Część z nich jest stanowią informacje płatne, niektóre jednak są całkiem darmowe oraz ogólnodostępne. Według przeprowadzanych badań, osoby dokonujące samodzielnej wyceny nieruchomości wykazują tendencję do jej przeceniania, dlatego warto odpowiednio obniżyć początkową wartość wycenianego przez nas mieszkania lub domu. Wycena nieruchomości Wrocław – ile kosztuje taka usługa? Koszt wyceny nieruchomości zależy przede wszystkim od metody jej wykonania. Najtańszym rozwiązaniem jest przeprowadzenie samodzielnej wyceny lub skorzystanie z ogólnie dostępnego kalkulatora wyceny online. Jednakże, obydwa wspomniane rozwiązania (z naciskiem na samodzielną pracę) obarczone są dosyć dużym ryzykiem błędu rachunkowego. Wycena nieruchomości przeprowadzona przez rzeczoznawcę będzie z pewnością najbardziej profesjonalna, dokładna oraz cechująca się największymi możliwościami zastosowania. Operat szacunkowy to jedyny oficjalny, urzędowy dokument będący realnym odzwierciedleniem wartości rynkowej danej nieruchomości. Koszt jego sporządzenia zaczyna się zazwyczaj od kilkuset złotych. Przeprowadzenie omawianej wysługi przez pośrednika również oferuje dosyć wiarygodne wyniki. Skorzystanie z agencji nieruchomości wiąże się z przekazaniem jej prowizji od sprzedaży sprzedanego lokalu, jednakże pozwala zaoszczędzić sobie mnóstwo czasu oraz pracy, a także odznacza się bardzo dobrymi statystykami sprzedaży. Na to ile kosztuje wycena nieruchomości ma wpływ także sama nieruchomość- to, czy jest nowa czy pochodzi z rynku wtórnego, jakie jest jej przeznaczenie, czy jest obciążona finansowo, jak przedstawia się jej sytuacja finansowa. Dodatkowo, duże znaczenie ma także miejscowość, w której przeprowadzana jest usługa, czas na jej oczekiwanie oraz koszty przeprowadzenia wyceny nieruchomości przez osobę, która się tego podjęła. Wycena nieruchomości Wrocław – najważniejsze informacje w pigułce Biorąc pod uwagę wszystkie zgromadzone informacji dotyczące wyceny nieruchomości, należy pamiętać o kilku ważnych aspektach: Metoda wykonania tej usługi zależy od rodzaju nieruchomości z jaką mamy do czynienia, naszymi zasobami finansowymi, użytkowaniem wycenianego lokalu oraz stopniem dokładności wyceny, jakiego oczekujemy. Należy dobierać ją indywidualnie w oparciu o wymienione czynniki. Wycena nieruchomości może zostać wykonana samodzielnie, przez pośrednika agencji, rzeczoznawcę oraz algorytm internetowy w postaci wyceny nieruchomości online– każda z tych metod cechuje się innym stopniem dokładności, ceną oraz zastosowaniem. Przy wycenie nieruchomości oceniany jest lokal, którego wartość należy oszacować. Ponadto, porównuje się go do podobnych nieruchomości, zbliżonych poziomem atrakcyjności oraz cechujących się porównywalnymi parametrami. Podczas wykonywania wyceny należy zgromadzić pełną dokumentację dotyczącą danej nieruchomości. Warto zawczasu przygotować takie dokumenty (wcześniej sprawdzając, jakie informacje wymagane są w przypadku danego rodzaju nieruchomości), aby przyspieszyć czas oczekiwania na otrzymanie wyceny. Aby podwyższyć wartość danego mieszkania, domu czy innego lokalu warto zadbać o jego dobrą prezencję, napisać atrakcyjne ogłoszenie oraz naprawić możliwie wszystkie usterki- rozważyć remont, poszukać niedociągnięć technicznych. Jeżeli nie czujemy się na siłach aby samodzielnie oszacować wartość danej nieruchomości, dobrze jest skorzystać z pomocy pośrednika lub rzeczoznawcy. Współpraca z pośrednikiem okazuje się bardzo przydatna, jeżeli decydujemy się na sprzedaż nieruchomości. Pracownik agencji pomaga nam nie tylko w szybszym sprzedaniu mieszkania, ale także bierze na siebie większość obowiązków na poszczególnych etapach takiego przedsięwzięcia- w tym wycenę nieruchomości. W zamian przekazujemy mu zapłatę w postaci wcześniej ustalonej prowizji od sprzedanego lokum. Rzeczoznawca jest kompetentną osobą, wykształconą w kierunku prowadzenia profesjonalnej wyceny nieruchomości. Jako jedyny jest w stanie zaoferować nam sporządzenie takiej usługi o mocy prawnej i urzędowym statusie, w postaci operatu szacunkowego. Taki dokument należy jednak aktualizować co rok. Jest to również najdroższa metoda wyceny nieruchomości. Wycena nieruchomości online jest metodą najszybszą, najprostszą i całkowicie darmową (lub wiążącą się z bardzo niskimi opłatami). Dodatkowo, zapewnia ona regularne aktualizacje otrzymanej wyceny, w zależności od zmieniającego się rynku nieruchomości. Koszt wyceny nieruchomości waha się od usługi całkowicie bezpłatnej do sięgającej nawet dwóch tysięcy złotych (w przypadku skorzystania z usług rzeczoznawcy). Wycena nieruchomości jest usługą przydatną w bardzo wielu sytuacjach, nie tylko procesie kupna-sprzedaży, ale także ubieganiu o kredyt hipoteczny, ustalaniu wysokości ubezpieczenia, procesach sądowych dotyczących podziału majątkowego i wielu innych przypadkach. Odwiedź też nasz skup nieruchomości w Warszawie! Operaty szacunkowe są sporządzane przez rzeczoznawców majątkowych. Osoba mająca uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego może przedstawiać wiążące wyceny nieruchomości, czyli właśnie operaty szacunkowe. Operaty są wykorzystywane m.in. przy ocenie wartości nieruchomości na potrzeby uzyskania przez nabywcę nieruchomości kredytu Operat szacunkowy, czyli profesjonalna wycena nieruchomości stanowi podstawę uzyskania kredytu hipotecznego, odszkodowania za wykup działki i udanych inwestycji w nieruchomości. Spis treści:Co to jest operat szacunkowy?Kto może wykonać operat szacunkowy?Kiedy potrzebny jest operat szacunkowy?Co powinien zawierać operat szacunkowy?Operat szacunkowy przy kredycie hipotecznymOperat szacunkowy przy sprzedaży nieruchomościIle kosztuje operat szacunkowy?Dwa różne operaty szacunkowe – który ma pierwszeństwo?Jak długo ważny jest operat szacunkowy?Operat szacunkowy – podsumowanieW 2020 roku pracowało w Polsce ponad 7500 uprawnionych rzeczoznawców majątkowych. Popularność tego zawodu stale rośnie wraz z profesjonalizacją obrotu nieruchomościami. Operat szacunkowy to inaczej profesjonalna wycena nieruchomości przygotowana przez osobę mającą odpowiednie uprawnienia w tym zakresie. W Polsce przygotowuje ją odpłatnie rzeczoznawca szacunkowy ma znacznie większą moc prawną niż wycena nieruchomości przygotowana bez uprawnień. Może zostać wykorzystany jako dokument potwierdzający wartość nieruchomości przed urzędami i sądami, a także w sprawach bankowych czy dotyczących wartości operat szacunkowy może być sporządzony dla każdej nieruchomości. Mimo iż najczęściej spotykamy się z wycenami dotyczącymi domów czy mieszkań, operaty szacunkowe dotyczą w równym stopniu:działek rolnych, leśnychnieruchomości mieszkalnychobiektów przemysłowychcentrów magazynowych i logistycznychzabytkówobiektów rekreacyjnych, turystycznychinfrastruktury transportowejTak naprawdę każda nieruchomość ma swoją wartość i w pewnych okolicznościach powinien zostać wobec niej wykonany operat może wykonać operat szacunkowy?Zgodnie z polskimi przepisami operat szacunkowy ma prawo wykonać jedynie uprawniony rzeczoznawca majątkowy. Aktualnie, by zostać rzeczoznawcą trzeba ukończyć podyplomowe studia z wyceny nieruchomości i zdać egzamin majątkowy jest w Polsce zawodem zaufania publicznego. Zajmuje się wyceną wartości nieruchomości i jej części składowych, ale wycenia także wartość ograniczonych praw do nieruchomości, takich jak służebność gruntowa czy dzierżawa zakresie wyceny nieruchomości rzeczoznawca ma obowiązek postępować w sposób obiektywny, niezależny i potrzebny jest operat szacunkowy?Operat szacunkowy potrzebny jest w każdej sytuacji, w której chcemy znać możliwie najbardziej obiektywną wartość danej nieruchomości lub uprawnienia do niej. W pewnych sytuacjach operatu szacunkowego wymaga prawo, w innych jest on niezbędnym dokumentem do zawarcia umowy, w jeszcze innych służy wyłącznie ułatwieniu rozmów pomiędzy stronami lub zaspokojeniu ciekawości operat szacunkowy warto wykonać w przypadku:Podziału spadku, którego częścią jest nieruchomość;Zaciągania kredytu hipotecznego, pożyczki hipotecznej;Transakcji zakupu-sprzedaży nieruchomości;Zawarcia umowy dzierżawy lub najmu o dużej wartości;Przekazania gruntu na cele publiczne, np. budowa drogi;Wymiany gruntów, wytyczenia granicy między działkami;Komercyjnych inwestycji budowlanych;Windykacji należności z nieruchomości;Wyceny strat spowodowanych np. pożarem;Podziału majątku wspólnego małżonków;Umów takich jak dożywocieMożna powiedzieć, że zawsze gdy dokonuje się istotnej pod względem prawnym czynności związanej z nieruchomością operat szacunkowy jest potrzebny lub nawet czytelnicy interesują się operatem szacunkowym najczęściej w trakcie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Warto wówczas najpierw skorzystać z naszego kalkulatora zdolności kredytowej, potem wybrać najlepszy kredyt, uzyskać jego promesę, a dopiero wówczas wybierać konkretną nieruchomość i zamówić jej operat powinien zawierać operat szacunkowy?Operat szacunkowy musi zostać sporządzony na piśmie. Wykonuje się go zgodnie z ze standardami zawodowymi określonymi przez rzeczoznawców majątkowych. De facto forma operatu szacunkowego jest w skali kraju bardzo ujednolicona, by ułatwić postępowania oparte o ten rodzaj dokumentów. Można powiedzieć, że rzeczoznawcy pracują według ogólnie dostępnych szablonów. Każdy operat szacunkowy zawiera:Określenie samej nieruchomości: adres, numer księgi wieczystej, inne dane pozwalające na identyfikację konkretnej działki czy lokalu. Precyzyjne określenie nieruchomości i jej granic ma kluczowe znaczenie dla rzetelności pracy prawne: wskazane zostają przepisy w oparciu, o które działał rzeczoznawca majątkowy. Element ten jest dodawany żeby dokument wyglądał bardziej przeprowadzenia wyceny: cel może być określony dowolnie, ale jakiś musi zostać wskazany np. celem może być ocena wartości dla potrzeb kredytu dokonania wyceny: wartość nieruchomości zmienia się w czasie, więc istotne są zarówno daty przeprowadzenia poszczególnych czynności jak i ostatecznego wystawienia nieruchomości: rzeczoznawca wyszczególnia nie tylko elementy składowe nieruchomości, ale też ich stan – stopień zniszczenia budynków, zanieczyszczenie gleby nieruchomości: na wycenę nieruchomości ma wpływ jej przeznaczenie, oraz potencjalne możliwości jakie ma właściciele. Wpływ będą więc mieć plany zagospodarowania przestrzennego, rodzaj działki czy przeznaczenie nieruchomości na działalność analizę rynku nieruchomości: operat szacunkowy uwzględnia realia rynkowe, ceny sąsiednich nieruchomości, dążąc możliwie najbliżej do wartości rynkowej danego lokalu lub metody szacowania: rzeczoznawca skrótowo opisuje w jaki sposób doszedł do wniosku, że dana nieruchomość warta jest konkretnie taką kwotę. Główne metody szacunkowe są ustandaryzowane, ale działają przede wszystkim w przypadku typowych nieruchomości jak dom, mieszkanie czy nieruchomości: głównym elementem operatu szacunkowego jest oczywiście jego wynik. Rzeczoznawca często wycenia nie tylko całą nieruchomość, ale też jej części składowe lub prawa rzeczowe do szacunkowy zawiera więc możliwie najbardziej pełny obraz nieruchomości i przedstawia szacunkową wartość w dniu dokonania szacunkowy przy kredycie hipotecznymJednym z najczęstszych powodów wykonywania operatu szacunkowego, jest chęć zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Bank musi wiedzieć jaka jest wartość nieruchomości, by ocenić czy będzie ona właściwym zabezpieczeniem szacunkowy jest jednym z dokumentów wymaganych przez bank przy wypełnianiu wniosku o kredyt hipoteczny. Obowiązek jego dostarczenia spoczywa na kredytobiorcy i to on w większości wypadków pokrywa koszty wyceny. Wyjątkowo może zdarzyć się, że operat szacunkowy został już wcześniej zamówiony przez sprzedającego nieruchomość i może on udostępnić kupującemu na kredyt gotowy się o kredyt hipoteczny należy traktować operat szacunkowy jako niezbędny koszt uzyskania szacunkowy przy sprzedaży nieruchomościOperat szacunkowy jest istotny nie tylko dla kupującego nieruchomość, ale też dla sprzedawcy. Zwłaszcza gdy sprzedający nie jest profesjonalnym handlarzem nieruchomościami powinien sporządzić profesjonalną mu ona ustalić cenę ofertową zgodną z rzeczywistą wartością nieruchomości. Dzięki temu sprzedający nie będzie mieć trudności ze sprzedażą (bo cena nie będzie zbyt wysoka), ani nie sprzeda zbyt sprzedającego operat szacunkowy jest jednocześnie argumentem negocjacyjnym i jasną wytyczną czego może się kosztuje operat szacunkowy?Koszt operatu szacunkowego uzależniony jest od trudności zadania, jakiego podejmuje się rzeczoznawca majątkowy. Mieszkanie w bloku z wielkiej płyty, podobne do wielu innych w tej samej dzielnicy można wycenić już za 300-500 zł. Koszt wyceny domu to przeważnie 2 x tyle. Wycena nieruchomości rolnych i obiektów niestandardowych to często ponad 1000 zł. Najdroższe są oczywiście duże obiekty przemysłowe i handlowe, gdzie ceny mogą dochodzić do kilkudziesięciu tysięcy zł, a operat przygotowuje łącznie cały zespół rzeczoznawców i ekspertów z innych rzeczoznawca powinien określić swojemu klientowi jaki będzie koszt wyceny zanim przystąpi do rzeczoznawców nie są ściśle ustalone, więc może się zdarzyć, że dwóch rzeczoznawców zaproponuje różne stawki za tę samą różne operaty szacunkowe – który ma pierwszeństwo?Teoretycznie dwa operaty szacunkowe sporządzone przez dwóch różnych rzeczoznawców majątkowych powinny dać zbliżone wartości. W praktyce różnice między poszczególnymi wycenami mogą być znaczne. Co do zasady zakłada się, że nowszy operat (sporządzony później) jest bardziej aktualny i to nim należałoby się kierować. Zdarzają się jednak operaty szacunkowe przeprowadzone błędnie lub nawet nierzetelnie. Takich przypadków nie ma dużo, ale mogą one prowadzić do spraw sądowych, w których podważa się rzetelność danej wobec tej samej nieruchomości w krótkim odstępie czasu sporządzono 2 operaty szacunkowe, które bardzo różnią się kwotami, to należy to potraktować jako bardzo poważne ostrzeżenie, że transakcja jest długo ważny jest operat szacunkowy?Operat szacunkowy powinien być możliwie najbardziej aktualny. Wystarczy sprawdzić jak zmieniają się ceny nieruchomości w ciągu roku, by zrozumieć, że nawet kilka miesięcy może mieć w tym wypadku istotne z prawem operat szacunkowy może być wykorzystywany przez maksymalnie 12 miesięcy od daty wykonania. W praktyce okres ten przeważnie jest znacznie krótszy. Operat szacunkowy może zaktualizować się z powodu zmiany stanu prawnego lub faktycznego nieruchomości, albo poważnych zmian na rynku nieruchomości. Przykładowo jeśli zmieniły się plany zagospodarowania przestrzennego, budynek uległ uszkodzeniu lub odremontowaniu, to operat szacunkowy sporządzony wcześniej straci szacunkowy – podsumowanieOperat szacunkowy to jeden z podstawowych i niezwykle potrzebnych dokumentów przy transakcjach dotyczących nieruchomości. Bank wymaga go od kredytobiorcy starającego się o kredyt hipoteczny, ale ma też wiele innych zastosowań. Pomaga sprawiedliwie podzielić spadek, podpisać rozsądną umowę małżeńską, dokonać inwestycji czy sprzedać nieruchomość. Warto o nim pomyśleć nie tylko gdy jest też: Wskaźnik LTV – czym jest i jak wpływa na ostateczną kwotę kredytu?Czytaj też: Czym jest RRSO i co właściwie mówi o koszcie kredytu? FAQ – najczęściej zadawane pytaniaCzy kilka osób może wspólnie wykonać operat szacunkowy?Tak. W przypadku nieruchomości komercyjnych i dużych obiektów współdziałanie jest standardem. Niekiedy wycen dokonują wyspecjalizowane firmy skupiające rzeczoznawców i specjalistów z innych dziedzin. Czy kilka osób może wspólnie wykonać operat szacunkowy?Tak. Jest to standardem przy wycenach obiektów przemysłowych, handlowych czy budynków operat szacunkowy to to samo wycena nieruchomości?Tak. Operat szacunkowy jest profesjonalną wyceną nieruchomości wykonaną przez rzeczoznawcę majątkowego. Natomiast wycena wykonana przez inny podmiot nie będzie spełniała warunków uznania jej za operat szacunkowy i nie będzie jej można użyć jako można sprzedawać/kupować nieruchomość za kwotę zupełnie inną niż wynika z operatu szacunkowego?Można, ale jeśli różnica jest duża będzie to budzić podejrzenia urzędników kontroli skarbowej, a mają oni dostęp do danych transakcyjnych w zakresie nieruchomości. PORÓWNAJ KREDYTYMichał Mucha Specjalista ds. produktów finansowychPrawnik z wykształcenia, copywriter z powołania, a zawodu redaktor tematyki finansowej, podatkowej i nieruchomości. Prywatnie fan dobrej literatury, gier RPG, pieszych wędrówek po górach i historii.
Operat szacunkowy nieruchomości lokalowej – podejście dochodowe, metoda inwestycyjna, technika kapitalizacji prostej. Operat szacunkowy nieruchomości lokalowej – podejście dochodowe, metoda inwestycyjna, technika dyskontowania strumieni dochodów. Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej – podejście mieszane, metoda kosztów likwidacji
Książka Operat Szacunkowy w praktyce Bogusław Wieczorek Wydanie: październik 2018 r. Książka adresowana jest do adeptów oraz doświadczonych rzeczoznawców majątkowych. „Operat szacunkowy w praktyce” składa się z trzech części: - analizy zawartości każdego z elementów operatu szacunkowego, - prezentacji istotnych elementów „analizy i charakterystyki rynku nieruchomości” wraz z przykładami, - zestawienia wybranych problemów interpretacyjnych w praktyce wyceny nieruchomości. W opracowaniu wykorzystano ponad 30 orzeczeń sądowych, precyzujących zasady jednoznacznego postępowania rzeczoznawcy majątkowego w sytuacjach wywołujących kontrowersje środowiskowe. Książka zawiera zbiór rozwiązań warsztatowych, przydatnych w codziennej praktyce rzeczoznawcy majątkowego. 143 stron oprawa: miękka Rok wydania: 2018 Spis treści: 1. Obligatoryjne elementy operatu szacunkowego 2. Praktyczne aspekty warsztatu rzeczoznawcy majątkowego w świeĐtle ustawowych wymagań wobec treści operatu szacunkowego Wprowadzenie Treść poszczególnych rozdziałów operatu szacunkowego Określenie przedmiotu i zakresu wyceny Określenie celu wyceny Podstawa formalna wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości w powiązaniu z celem wyceny Opis stanu nieruchomości Wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny nieruchomości, z praktycznymi przykładami Zagadnienia merytoryczne Przykłady analizy i charakterystyki rynku nieruchomości A. Analiza i charakterystyka rynku lokali mieszkalnych w kamienicach międzywojennych (podejście porównawcze) B. Analiza i charakterystyka rynku lokali mieszkalnych w stanie developerskim (podejście porównawcze) C. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości zabudowanych budynkami biurowymi (podejście dochodowe) D. Analiza i charakterystyka rynku budowlanego (podejście kosztowe) E. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości gruntowych, przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne (podejście porównawcze) F. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości zabudowanych budynkami ośrodka wczasowego (podejście dochodowe, metoda zysków) G. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości zabudowanych budynkiem pensjonatu (podejście porównawcze) H. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości wykorzystywanych na cele prowadzenia domów opieki dla osób w podeszłym wieku (podejście dochodowe, metoda zysków) I. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele zalesienia (podejście dochodowe, metoda zysków, technika dyskontowania strumieni dochodów) Wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania Podejście porównawcze Podejście dochodowe Podejście kosztowe Podejście mieszane Przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem Przedstawienie toku obliczeń Przykłady uzasadnienia wyniku wyceny 3. Wybrane zagadnienia praktyczne, związane z przygotowaniem operatu szacunkowego Operat szacunkowy a ochrona danych osobowych Znaczenie mapy zasadniczej dla potrzeb ustalenia stanu fizycznego nieruchomości - przykład praktyczny Dostępne źródła danych o powierzchni użytkowej budynku na nieruchomościach porównawczych Udział w nieruchomości - cena, a wartość rynkowa, orzecznictwo Problematyka wyceny nieruchomości zabudowanej budynkiem w budowie dla potrzeb egzekucji cywilnej Budynek montowany do podłoża śrubami jako część składowa nieruchomości Trend czasowy Opłata adiacencka. Wartość rynkowa nieruchomości po podziale Metoda wyceny gminnego ujęcia wody do celów kredytowych Stan zagospodarowania nieruchomości, a roszczenie o odszkodowanie z tytułu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Faktyczny sposób korzystania z nieruchomości w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Obszary ryzyka związane z kredytowaną nieruchomością Przegląd wybranego orzecznictwa, uchylającego decyzje ministra, wydane na podstawie rekomendacji Komisji Odpowiedzialności Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych 4. Kryteria spójności i przejrzystości operatu szacunkowego Spis aktów prawnych .
  • y5wi7lr754.pages.dev/454
  • y5wi7lr754.pages.dev/883
  • y5wi7lr754.pages.dev/535
  • y5wi7lr754.pages.dev/118
  • y5wi7lr754.pages.dev/330
  • y5wi7lr754.pages.dev/50
  • y5wi7lr754.pages.dev/899
  • y5wi7lr754.pages.dev/436
  • y5wi7lr754.pages.dev/811
  • y5wi7lr754.pages.dev/402
  • y5wi7lr754.pages.dev/403
  • y5wi7lr754.pages.dev/220
  • y5wi7lr754.pages.dev/615
  • y5wi7lr754.pages.dev/921
  • y5wi7lr754.pages.dev/192

    • operat szacunkowy garaż podejście kosztowe